Huslejestigning i lejebolig: Det siger reglerne

Hvad siger reglerne og lejeloven for huslejestigninger?

Der er regler for, hvor meget en husleje må stige, hvordan stigningen skal varsles og hvad der kræves for, at stigningen er gældende.

Hvordan udlejer må lade huslejen stige er illustreret nedenfor. Vi gennemgår de forskellige muligheder under illustrationen.

Ligger boligen i en reguleret eller ureguleret kommune?

De fleste kommuner er regulerede kommuner, og er derfor omfattet af Boligreguleringsloven. København, Aarhus, Aalborg og Odense er fx alle regulerede kommuner.

Ligger dit lejemål i en ureguleret kommune er dit lejemål kun reguleret af Lejeloven, og dermed ikke Boligreguleringsloven.

Nedenfor kan du se listen over uregulerede kommuner.

  • Billund
  • Fanø
  • Fredensborg
  • Greve
  • Herning
  • Ikast-Brande
  • Læsø
  • Mariagerfjord
  • Rebild
  • Ringkøbing-Skjern
  • Samsø
  • Solrød
  • Struer
  • Thisted
  • Tønder
  • Varde
  • Vesthimmerland
  • Ærø

Står din kommune ikke på denne liste over 'uregulerede kommuner' betyder det, at din kommune er en reguleret kommune og derfor er omfattet af Boligreguleringsloven.

Huslejestigning til at dække driftsudgifter

Hvis driftsudgifterne til en ejendom stiger, må udlejeren gerne hæve huslejen for lejerne. Der er ikke en grænse for, hvor meget driftsudgifterne skal stige, før udlejer kan kræve en huslejestigning, men udlejer må ikke lade huslejen stige så meget, at den overstiger det lejedes værdi.

Driftsudgifterne dækker fx skatter og afgifter til det offentlige, udgifter til renovation, vand, fællesbelysning, forsikringer, vicevært og anden renholdelse af ejendommen, herunder også lovpligtig hensættelse til vedligeholdelse, administration og lignende.

Den skriftlige varsling af huslejestigning til at dække driftsudgifter

Til varslingen af huslejestigning kræves det at:

  • Varslingen er skriftlig og indeholder: Beregning og detaljeret overblik over ændringerne samt information om lejers mulighed for indsigelse inden for seks uger.
  • Den er i lejers hænder senest tre måneder før stigningen træder i kraft.
  • Hvis udlejer meddeler lejer om stigningen efter driftsudgifterne er trådt i kraft, kan han kræve, at virkningen af forhøjelsen sker fra det tidspunkt, stigningerne fandt sted. Dette kan udlejer gøre i op til fem måneder efter stigningen i udgifterne skete.

Overholder udlejer ikke kravene for varslingen, kan stigningerne ikke træde i kraft.

 

Huslejestigning efter det lejedes værdi

En huslejestigning efter det lejedes værdi gælder fx, hvis en ejendom ikke er omfattet af boligreguleringsloven.

’Det lejedes værdi’ betyder: Den samme leje som for tilsvarende lejligheder med samme beliggenhed, art, størrelse og kvalitet i det område, ejendommen ligger.

Hvis lejen reguleres efter dette princip, kan udlejer forhøje lejen hvert andet år, hvis ’det lejedes værdi’ er steget med mere end ca. 10% af den nuværende leje. Lejeforhøjelsen kan ske med tre måneders varsel.

For at huslejestigningen efter det lejedes værdi kan træde i kraft, kræves det, at:

  • Stigningen først må ske to år efter lejemålets indgåelse eller to år efter sidste lejeforhøjelse efter det lejedes værdi.
  • Stigningen først kan træde i kraft den 1. i en måned.
  • Lejer varsles tre måneder inden huslejestigningen.
  • Varslingen er skriftlig og indeholder: Hvor meget huslejen vil stige, en begrundelse for stigningen samt information om lejers mulighed for at gøre indsigelse inden for seks uger.
 
 

Huslejestigning efter nettoprisindekset

For lejeaftaler, der er indgået efter 1. juli 2015, kan udlejer lade huslejen stige efter nettoprisindekset. Dette betyder, at udlejer typisk én gang om året kan hæve lejen med den procentdel, nettoprisindekset er steget med.

Nettoprisindekset er et indeks, der følger udviklingen i priser på varer og ydelser generelt i Danmark. Ved at lade huslejen følge nettoprisindekset sikres det dermed, at lejeboligen bevarer sin værdi over tid.

Huslejestigning efter nettoprisindekset kan ske i både regulerede (omfattet af Boligreguleringsloven) og uregulerede kommuner, men der er forskel på reglerne og kravene til stigningen.

Stigning efter nettoprisindekset i uregulerede kommuner

Uregulerede kommuner følger kun Lejeloven. I dette tilfælde skal en huslejeregulering efter nettoprisindekset være aftalt i lejekontrakten for at være gyldig. Her skal der stå, hvilken dato lejen stiger, og hvilket prisindeks år der skal bruges. Indekseringen sker altid af foregående års leje.

Udlejer skal blot meddele lejestigningen. Det betyder, at lejer ikke nødvendigvis får en varsel senest tre måneder før reguleringen træder i kraft, som det er tilfældet med alle andre lejereguleringer. Dette skyldes, at datoen for ændringen fremgår af lejekontrakten.

Sådan udregnes nettoprisindekset i uregulerede kommuner

Hvis fx lejen stiger hvert år den 1. januar, og det indeks år, der bruges, er fra oktober til oktober, vil en regulering kunne se sådan ud:

Lejen i 2020 var 70.000 kr. årligt.

Pr. 1. januar 2021 stiger lejen med stigningen i nettoprisindekset fra oktober 2019 til oktober 2020. Stigningen i denne periode var på 3,88%.

Lejen pr. 1. januar 2021 udgør derfor 72.716 kr. årligt.

Stigning efter nettoprisindekset i regulerede kommuner

I de regulerede kommuner følges reglerne fra Boligreguleringsloven, og her gælder særlige regler for huslejestigninger efter nettoprisindekset.

Her kan udlejer ikke vælge at lade hele huslejen stige som følge af en stigning i nettoprisindekset, men kun den del, der går til udgifter til ejendommen. Udlejer kan helt konkret kun lade den del af huslejen, der dækker over skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring stige som følge af nettoprisindekset.

For stigningen i regulerede kommuner gælder:

  • Udlejer skal varsle lejer skriftligt tre måneder inden stigningen træder i kraft
  • Stigningen kan kun være gældende i to år, hvor lejen reguleres én gang årligt
 

Huslejestigning efter aftale

Det er også muligt for udlejer og lejer at indgå en indbyrdes aftale om en huslejestigning. Her er det ikke et krav til lejer, og lejer kan derfor godt afvise at indgå aftalen om stigningen.

Der findes i Boligreguleringsloven eller lejeloven ikke krav til, hvordan denne aftale skal indgås, da den følger reglerne for juridisk bindende aftaler.

Det skal dog bemærkes, at der fortsat gælder de almindelige regler for huslejefastsættelse. Hvis huslejestigningen derfor betyder, at lejemålet får en urimelig høj husleje, vil det være muligt at indbringe sagen for huslejenævnet, der vil vurdere niveauet for den samlede husleje.

 

Huslejestigning ved renovering

Ejendomme og lejligheder bliver fra tid til anden forbedret. Hvis udlejer forbedrer ejendommen og/eller de enkelte lejligheder, kan lejen ligeledes forhøjes.

Forbedringerne kan beskrives som arbejde, der tilfører ejendommen noget nyt, eller som erstatter det gamle med noget nyt og bedre.

Som eksempler på forbedringer kan nævnes udskiftning af vinduer, modernisering af køkken og bad, isolering af tag og ydermure, installation af fjernvarme, udvidelse af elforsyning, installation af forbrugsmålere til vand og varme, brand- og elevatorsikring og andre sikkerhedsarbejder.

Når udlejer gennemfører forbedringer, er det udgifterne til forbedringen inkl. udgifter til projektering, administration, finansiering mv., der danner grundlag for lejestigningen.

Forhøjelsen beregnes næsten altid på grundlag af ydelsen på et 20-årigt realkreditlån. Hvis de nye eller forbedrede installationer har en kortere levetid end 20 år, kan lejeforhøjelsen dog beregnes som ydelsen på et mere kortfristet lån – typisk 10 år.

Lejestigninger som følge af forbedringer skal ligesom andre lejeforhøjelser varsles tre måneder, før de træder i kraft.

Lejeforhøjelsen kan dog tidligst opkræves fra det tidspunkt, hvor forbedringerne er helt eller delvist færdige.

Ved forbedringslejeforhøjelser kan udlejer vælge først at varsle en foreløbig lejeforhøjelse på baggrund af det budget, der er lagt for projektet. Denne reguleres så, når det endelige regnskab over udgifterne foreligger.