Udlejerens guide til lejekontrakten

Som udlejer er lejekontrakten et af dine vigtigste dokumenter. Vi guider dig her til, hvad du skal vide og være opmærksom på.

Lejekontrakten er den bindende aftale mellem din lejer og dig som udlejer. Den beskriver lejemålet samt jeres forpligtelser og rettigheder i forhold til lejemålet. Det er derfor vigtigt, at I udarbejder en lejekontrakt, og at I begge er fuldt indforstået med kontraktens indhold, og hvad I er forpligtede til.

Udarbejdes der ingen lejekontrakt er det lejelovens regler, der regulerer lejeforholdet. Det betyder, at det ikke er muligt at indgå særlige aftale om fx husdyr eller vedligeholdelse af lejemålet. Lejeloven har dog ufravigelige regler, som du også kan læse om i denne artikel.

Brug en typeskabelon til lejekontrakten

Til udarbejdelsen af lejekontrakten er det vigtigt, du bruger den rigtige - og seneste - typeformular. En typeformular er en standardkontrakt, hvor du som udlejer udfylder formularens felter og krydser af, hvad der skal aftales i lejeforholdet.

En standardkontakt skal være autoriseret for at være gyldig. Inden for privat udlejning (udlejning til beboelse) er det (pr. 2022) den autoriserede typeformular A, 9. udgave, der er gældende. Den trådte i kraft d. 1. juli 2015 sammen med den nye lejelov. På nedenstående links kan du holde dig orienteret om, hvilken typeformular der er gældende.

Find den officielle autoriserede typeformular her:

Konsekvensen af en forældet typeformular

Anvender du ikke den gældende typeformular til lejekontrakten, vil lejekontrakten være ugyldig og lejelovens regler vil i stedet være gældende for lejeforholdet. Det er dog ikke ensbetydende med, at du i lejekontrakten kan skrive enhver aftale ind, da der er regler i lejeloven, der er ufravigelige.

Nedenfor gennemgår vi alle dele af lejekontrakten, og de forhold, som du skal tage stilling til. Vi tager udgangspunkt i den gældende typeformular A9.

Lejekontraktens indhold

Kontaktinformationer på udlejer og lejer

En lejekontrakt skal først og fremmest indeholde informationer på de to parter, der indgår aftalen: Udlejer og lejer. Udover navn, adresse og telefonnummer på jer begge, bør her også fremgå enten CPR- eller CVR-nummer.

Beskrivelse og lejemålstype

I lejekontrakten bør det fremgå hvilket type lejemål, aftalen drejer sig om. Det kan fx være en lejlighed, andelsbolig, ejerlejlighed, enkeltværelse eller hus.

Lejemålet bør derudover også beskrives, så der ikke opstår tvivl om, hvad du præcis udlejer. Lejemålet beskrives bedst ved at angive antal kvadratmeter og antal værelser.

Er der tale om fremleje, skal det også fremgå tydeligt af lejekontrakten. I dette tilfælde skal du altid vælge muligheden 'Fremleje' i kontrakten - uanset om det er en lejlighed, et værelse eller et hus, du fremlejer.

Anvendelse af lejemålet

Er det aftalen, at lejemålet kun må anvendes til beboelse, skal det fremgå tydeligt af lejekontrakten. Det kan fx være, hvis du ikke ønsker, at der drives erhverv i lejeboligen.

Brugsret

For at have klare retningslinjer om, hvad du som lejer må anvende i ejendommen, bør der i lejekontrakten også fremgå en liste af ejendommens fælles faciliteter. Det kan fx være: Fælles vaskeri, kælder-/loftrum, cykelkælder, garage eller andet.

Overtagelse

Datoen for overtagelsen af lejemålet bør altid tydeligt fremgå i lejekontrakten. Normalt sker en overtagelse af et lejemål en hverdag kl. 12. Men I kan godt indgå andre aftaler om overtagelsen. Med overtagelse menes den dag, hvor lejer får nøglerne til lejemålet.

Er du som udlejer forpligtet til at afholde et indflytningssyn, vil det også være på overtagelsesdagen, at synet afholdes.

Opsigelsesvarsel

Lejekontrakten skal også indeholde information om dit og lejers opsigelsesvarsel. Normalt forløber en lejeperiode indtil den opsiges, med mindre, der er tale om en tidsbegrænset lejeperiode.

Ifølge lejeloven er opsigelsesvarslet for beboelseslejligheder tre måneder, mens det for enkelt værelser er én måned.

Ønsker du et andet opsigelsesvarsel (længere eller kortere) end de almindelige tre eller én måned, skal dette anføres i lejekontraktens afsnit om særlige forhold (§ 11 i Typeformular A10).

Særligt ved tidsbegrænset lejeperiode

Er der tale om tidsbegrænset leje, skal dette også fremgå af kontraktens afsnit om særlige forhold (§ 11 i Typeformular A10).

Lejen

Det skal tydeligt fremgå af din lejekontrakt, hvor meget du opkræver i leje, samt hvor lejen skal betales, hvornår den skal betales og hvor ofte, den skal betales. Det typiske er månedsleje, der skal betales d. 1 hverdag i hver måned.

Du kan læse mere om, hvordan en husleje fastsættes her. 

Betalinger udover lejen

Udover lejen er der en række udgifter, der kan være en del af den samlede leje, hvilket også skal være beskrevet i lejekontrakten. Det kan typisk være:

  • A conto varme
  • A conto vand
  • A conto el
  • A conto kølingsbidrag
  • Antennebidrag
  • Internetbidrag
  • Bidrag til beboerrepræsentationen

Det er helt normalt, at du som udlejer ønsker at opkræve et depositum og forudbetalt leje. Depositum og forudbetalt husleje må dog aldrig overstige, hvad der svarer til 6 måneders leje.

Depositum

Depositummet er en sikkerhed til dig som udlejer, hvis der bliver behov for reparationer eller anden istandsættelse ved lejers fraflytning. Du vil her have mulighed for at bruge af depositummet, hvis lejer ikke har levet op til sin vedligeholdelsespligt. Læs mere om istandsættelse og vedligeholdelse i de næste afsnit. 

Du kan maksimalt opkræve hvad der svarer til tre måneder leje i depositum. 

Forudbetalt leje

Den forudbetalte leje er din sikkerhed for, at lejer ikke fraflytter lejeboligen, uden at betale husleje i opsigelsesperioden. Det er op til dig som udlejer, om du vil opkræve en forudbetalt leje, samt hvor mange måneders leje der i så fald skulle være - du kan dog maksimalt opkræve, hvad der svarer til tre måneders leje.

Det skal fremgå tydeligt af lejekontrakten, hvordan udgifter til vand, varme, el og gas afholdes. Det kan enten betales a conto, være inkluderes i den samlede leje, eller være lejer, der selv står for det.

Vi giver dig et overblik over betalingsmulighederne her. Men vi anbefaler dig at nærlæse reglerne for opkrævning af forbrug, da det ofte skaber forvirring.

A conto betalinger

A conto betalinger betyder, at lejer betaler forud for en forbrugsopgørelse. Ved opgørelsen, skal du derfor som udlejer enten betale penge tilbage til lejer eller opkræve et ekstra beløb, afhængig af, om lejers forbrug er højere eller lavere end de samlede a conto indbetalinger.

Det er dig som udlejer, der fastlægger a conto beløbet. Her vil det give god mening, at du kigger på, hvad andre lejere tidligere har betalt til forbruget for at ramme et passende niveau. Du kan godt ændre a conto beløbet med 6 ugers varsel, hvis du mener, det er for højt eller for lavt. 

Forbruget er inkluderet i huslejen

Er forbruget til el, vand eller varme en del af huslejen, vil det ikke fremgå af oversigten over ekstra betalinger til lejen. Det betyder dog også, at du ikke senere kan opkræve mere, hvis du opdager at forbruget har oversteget det beløb, du havde afsat til det i lejen. Du skal omvendt heller ikke betale penge tilbage til lejer, hvis det faktiske forbrug er lavere end forventet.

Lejer står selv for afregning

Det er ikke unormalt, at lejer selv står for afregning af visse udgifter til lejemålet. Her er det lejer selv, der er ansvarlig for at vælge og betale til forsyningsselskabet.

Der differentieres mellem ny istandsættelse og normal istandsættelse i forbindelse med ind- og fraflytningen af en lejebolig. Ifølge lejeloven kan du aldrig forpligte lejer til at aflevere lejemålet i bedre stand end det var ved overtagelse. Du kan i lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015 heller ikke pålægge lejer at aflevere lejemålet nyistandsat.

Lejemålets stand ved ind- og fraflytning

Hvilke forpligtelser, lejer har til lejemålets stand ved fraflytning afhænger af, hvad du pålægger lejer at vedligeholde. Læs mere om dette i næste afsnit.

Ind- og fraflytningssyn

Det er en god idé at du sammen med udlejer afholder både et indflytnings- og fraflytningssyn i forbindelse med din ind- og fraflytning. Har du mere end ét lejemål i din portefølje er du faktisk forpligtet til at afholde et ind- og fraflytningssyn.

Læs mere om indflytningssyn og indflytningsrapport

Læs mere om fraflytningssyn og fraflytningsrapport

Det bør fremgå tydeligt af din lejekontrakt, om det er dig eller lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Du kan aldrig pålægge lejer den udvendige vedligeholdelse.

Det eneste, lejer, ifølge lejeloven, er forpligtet til at vedligeholde er fornyelsen af lås og nøgler. Du kan som udlejer dog godt pålægge lejer at skulle vedligeholde andet i boligen. 

Lejer vil altid have vedligeholdelsespligten for de ting, lejer selv installerer i boligen. Hvis lejer fx selv installerer en vaskemaskine, er lejer selv ansvarlig for at vedligeholde denne - også selvom der i lejekontrakten står, at udlejer vedligeholder hårde hvidevarer.

Indvendig vedligeholdelse

Indvendig vedligeholdelse og istandsættelse dækker over hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Du må som udlejer gerne pålægge lejer at have den indvendige vedligeholdelse samt vedligeholde af det, lejer har adgang til i boligen. Det kan fx være køleskab, opvaskemaskine og brusehoved.

Det skal fremgå af lejekontraktens afsnit om særlige vilkår (§ 11 i typeformularen), hvis du pålægger lejer mere end den almindelige indvendige vedligeholdelse.

Udvendig vedligeholdelse

Den udvendige vedligeholdelse er alle de ting, der ikke omfattes af hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Den udvendige vedligeholdelse dækker derfor over alle de ting, der hører til ejendommen. Det kan være bygningens tag eller facade, men også altan og skorsten, der hører til bygningen.

Du vil som udlejer altid have den udvendige vedligeholdelsespligt.

Indvendig og udvendig vedligeholdelse er et vigtigt element af din lejeaftale, og vi anbefaler dig derfor at nærlæse reglerne om dette.

For at mindske tvivl om lejemålet, og hvad lejer har adgang til og må anvende i lejemålet, er det vigtigt, at lejekontrakten indeholder et afsnit, der beskriver det inventar, der hører med.

Af inventar kan fx nævnes:

  • Opvaskemaskine
  • Vaskemaskine
  • Køleskab
  • Komfur
  • Kælder/loftsrum
  • Garage

Husdyr

Det er dig som udlejer, der vurderer, om lejer må holde husdyr i lejeboligen. Du har også mulighed for at bestemme, hvor store husdyrene i så fald må være, eller hvor mange, det er tilladt for lejer at holde. Bemærk, at der er forskel på husdyr og smådyr.

Der vil normalt være et særskilt afsnit om husdyr i lejekontrakten. Men indgår I særlige aftaler om husdyr, skal dette fremgå af lejekontraktens afsnit om særlige forhold (§ 11 i Typeformular A).

Læs mere om husdyr, og hvad du skal være opmærksom på her.

Husorden

Er der en husorden tilknyttet dit lejemål, er det vigtigt at orientere lejer om dette og udlevere denne husorden til lejer. I lejekontrakten tilkendegiver du nemlig, om der eksisterer en husorden, og om lejer er blevet orienteret herom.

Er der ikke en husorden vil det være lejelovens § 79 a-c, der gør sig gældende.

Afsnittet i lejekontrakten om særlige vilkår er et afsnit, du skal være særlig opmærksom på.

Lejekontrakten og lejeforholdet vil som minimum altid være underlagt vilkårene i lejeloven. Du kan derfor som udgangspunkt ikke stille lejer dårligere end hvad lejeloven foreskriver. Der er dog visse regler i lejeloven, som I i aftalen godt kan fravige og indgå særlige aftaler om.

De særlige vilkår er dog kun gældende, hvis de fremlægges i et særskilt afsnit, hvor der tydeligt står, at der er tale om særlige vilkår. Bruges Typeformular A10 skal de særlige vilkår anføres i § 11. Angives fravigelserne ikke i dette bestemte afsnit, vil de ikke være gældende.

I de særlige vilkår skal du fx notere særlige regler for husdyr, hvis der er tale om en tidsbegrænset lejeperiode, særlige forpligtelser ved vedligeholde, kortere fraflytning eller fraflytning før tid.

Vi har i de tidligere afsnit skrevet, hvilke aftaler, der skal noteres i kontraktens § 11.

Spørgsmål og svar om lejekontrakten

Der er vilkår, du aldrig kan fravige i lejekontrakten

Du har mulighed for at lave særlige aftaler med lejer i lejekontrakten, men det er dog ikke ensbetydende med, at du kan fravige alle lejelovens regler. Skriver du aftaler i lejekontrakten om de ufravigelige vilkår vil disse aftaler blive anset for at være ugyldige - dette er gældende uanset hvor i lejekontrakten, du skriver aftalerne ind. Ugyldige vilkår bliver ikke pludselig gyldige, fordi de står det rigtige sted i kontrakten.

De ufravigelige vilkår:

  • Andre mulighed for at smide lejer ud, end hvad lejeloven foreskriver.
  • At lejer skal aflevere boligen i bedre stand end ved indflytning.
  • En ualmindelig høj husleje.
  • Er lejeaftalen indgået efter d 1. juli 2015, kan du ikke kræve, at lejemålet afleveres nyistandsat.
  • Omhandler det et lejemål i en ejendom med flere end 6 beboelseslejemål, skal lejer som minimum have samme lejevilkår som de andre lejere i ejendommen.

Er du i tvivl, om vilkårene i lejekontrakten er gyldige, kan det være en god idé at få en jurist eller fagperson til at læse lejekontrakten igennem.

 

Indhent lejekontrakten med underskrifter inden indflytning

Når både du og lejer har underskrevet lejekontrakten, er I begge bundet af kontraktens indhold, så længe kontraktens indhold følger lejelovens bestemmelser.

Skulle en af jer efterfølgende ønske ændringer til kontrakten, skal I derfor blive enige om ændringerne.

Det er vigtigt, at lejekontrakten er underskrevet, inden lejer flytter ind. Efter indflytning, kan du nemlig ikke tvinge lejer til at underskrive en kontrakt med de særlige vilkår, du ønsker for lejeforholdet.

Supplerende aftaler og tillæg

En supplerende aftale er en separat aftale ved siden af lejekontrakten. Den supplerende aftale er derfor ikke omfattet af de aftaler og vilkår, som I har indgået i selve lejekontrakten. Helt konkret kunne det fx betyde, at opsigelsesvarslet ikke er det samme som i lejekontrakten - med mindre at I naturligvis skriver det ind i den supplerende aftale.

For dig som udlejer, betyder det, at du har mulighed for at opsige den supplerende aftale med kort varsel, og ikke behøver have nogen reel grund til at opsige den.

Modsat den supplerende aftale er tillægget en forlængelse til lejekontrakten. Tillægget er derfor omfattet af de samme betingelser som lejekontrakten, og tillægget kan derfor heller ikke opsiges særskilt. Helt konkret betyder det, at du skal have en gyldig grund til at opsige tillægget, og at opsigelsesvarslet er det samme som i lejekontrakten.

For at tillægget fungerer som et tillæg - og ikke en supplerende aftale - skal det tydeligt fremgå af tillægget ved brug af ord som "i tillæg til" eller "i forlængelse med".

Udlejer du en parkeringsplads er der ingen faste regler for, om det skal være en supplerende aftale eller et tillæg til lejekontrakten. Det er op til dig som udlejer at vurdere, om det skal være en supplerende aftale eller et tillæg.

Relaterede artikler

spot image

Fastsættelse af husleje

Vi gennemgår metoderne for huslejefastsættelse. Få styr på reglerne her.

Vedligeholdelse af lejeboliger

Hvem må være ansvarlig for at vedligeholde hvad, og hvordan skal jeg forholde mig til vedligeholdelse som udlejer?

Spørgsmål og svar om boligudlejning

Vi har samlet alle de mest stillede spørgsmål og svar om boligudlejning.